Wird ein Gebäude vermietet, muss festgestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung vorliegt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.
„Kleine“ oder „große“ Vermietung?
Unter die „kleine“ Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Nach den Liebhabereirichtlinien zählen zur „kleinen“ Vermietung auch die Vermietung von einzelnen Appartements (Mietwohnungen) und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu 10 Betten).
Eine entgeltliche Gebäudeüberlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten fällt unter die „große“ Vermietung. Außerdem fällt hier jede Gebäudeüberlassung darunter, die keine „kleine“ Vermietung darstellt, z.B. auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden sowie gewerbliche Zimmervermietungen. Umsatzsteuerlich ist bei der „großen“ Vermietung keine Liebhaberei anzunehmen.
Liebhaberei bei der „kleinen“ Vermietung
Liebhaberei kann im Steuerrecht bei bestimmten unternehmerischen Tätigkeiten, mit denen sich nach einer absehbaren Zeit kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt, vermutet werden. Fällt eine „kleine“ Vermietung unter die Liebhabereivermutung, werden die Verluste daraus ertragsteuerlich nicht anerkannt. In der Umsatzsteuer besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug. Wird bei der Vermietung ein Verlust erzielt, so muss für die Anerkennung der Verluste anhand einer Prognoserechnung dargelegt werden, ab wann ein Gesamtüberschuss der Einnahmen bzw. Gesamtgewinn zu erwarten ist.
Stand: 25. Februar 2015