Vermietungen und Verpachtungen sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer unecht befreit. Eine unechte Befreiung bedeutet, dass keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen ist. Die Vorsteuer auf erhaltene Eingangsrechnungen darf jedoch auch nicht abgezogen werden.
Nicht unter diese Befreiung fallen unter anderem Vermietungen für Wohnzwecke und die Beherbergung in Wohn- und Schlafräumen. Wenn solche Mieterträge eingenommen werden, so müssen 10 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden.
In der Beurteilung, welcher Steuertatbestand vorliegt, kommt es auf den tatsächlichen Vermietungszweck an. Wozu der Mieter die Räumlichkeiten weiterverwendet, ist für die Beurteilung nicht von Bedeutung. Dazu gibt es ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes.
Bei diesem Fall führte der Besitzer einer Gästepension nur im Sommer selbst den Pensionsbetrieb. Im Winter vermietete er die Pension inklusive der kompletten Ausstattung an ein Reisebüro. Das Reisebüro hat in eigenem Namen und auf eigene Rechnung die Zimmer an die Gäste weitervermietet und die Gäste betreut. Der Besitzer der Gästepension hatte bei der Vermietung an das Reisebüro 10 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt.
Für den Verwaltungsgerichtshof hatte aber die Beherbergungsleistung in diesem Fall das Reisebüro übernommen, da das Reisebüro die für eine Beherbergungsleistung wichtigen Dienstleistungen übernommen hat. Der Besitzer der Gästepension hatte lediglich das Grundstück vermietet. Daher fällt diese Vermietung unter die unechte Befreiung. Um zu einem Vorsteuerabzug zu gelangen, kann zur Umsatzsteuer optiert werden. In diesem Fall ist dann jedoch ein Steuersatz von 20 % in Rechnung zu stellen.
Stand: 21. März 2011